为什么要谈转型？一方面来源于现实的困境，另一方面是着眼于对未来的预见。大家对未来的看法不同最后会对今天采取不同的决策，在房地产行业，今天是前天决策的结果，而明天是否成功在于今天对明天的判断和决策。从这个角度来说，我们的竞争对手不是同行业、不是政府，而是上帝，因为只有上帝告诉我们不确定的未来在哪里，在不确定中找到一个确定。所以企业领导者要着眼于未来做出决策，也同样要在不确定中找到确定，在没有方向的时候找到一个方向。

过去一百年里，房地产行业在全世界范围出现过这样的故事：二战以后美国老兵复员，战争结束大家忙着安居乐业，房子非常紧缺，出现房荒，于是那时候大部分经营住宅的企业特别火，其中美国有一家公司专门做适合这个阶段廉价的普通的、相当于经济适用房的公司，这家公司认为世界会一直这样延续下去，但很快这个阶段过去了，他们没有转型，这个公司就消失了。取而代之的是另外一些公司，在美国长期盘踞拥有土地的老家族，美国发展以后，酒店、写字楼、百货慢慢起来，于是商业地产公司取而代之，今天成为纽约最重要的不动产企业。

房地产这个行业的存在，取决于对未来的判断。什么时候需要买地？什么时候会有住宅需要？什么时候住宅需要会出现拐点？对未来看法不同会导致今天的决策不同。我们今天的竞争对手非常有趣，除了上帝以外，我们还有一个竞争对手是财经媒体和证券分析师。当我们要对未来做判断时，分析师说你应该买地，土地储备是一个指标，财经媒体也在鼓噪谁又买了多少地、做了多少营业额，这两方面常常使我们动摇对未来的判断。所以转型时，那些成功的人就是不听分析师的人。

我们公司内部经常提，你必须说出和分析师、财经记者不一样的道理。因为记者记录的是当下，分析师分析的是眼前，如果你谈的话跟他们一样，我们怎么着眼于未来？我们在做重要战略转型的一刹那，要着眼于自己对未来的判断、对产品的研究，而不是简单的听分析师告诉我们的观点。在转型时，怎么看到别人看不见的未来，算别人算不清的帐，做别人不做的事情，这件事很重要。

第二件事情就是转型与增长，汽车拐弯的时候又要调速度又要调方向，这对司机来说最难。一拐弯速度就要慢，快了车就要翻，拐不同的角度速度也不一样，但资本市场有时候不给你这样的时间，只要速度降下来他就认为有问题。我们这几年在转型，就在控制速度，所以在住宅领域的销售额增长不是很大。我跟团队讲新鸿基的故事，房地产行业从70、80年代开始转型，从单一快速的住宅企业转型到住宅和商用并重，达到商用不动产占到利润的30—50%，这样一件事情李嘉诚花了差不多20年时间，新鸿基花了差不多15年时间，其中前9年新鸿基都是跑跑停停，住宅也做，商业也做，住宅做一部分市场不好又停下来，规模也在不断地波动，然后从住宅里拿出现金流支持商业不动产。到第15年彻底不做住宅专门做商业加速转型，花了15年时间。

转型永远会来自两方面的麻烦：如果你不转型，他说你没未来，你转型又会对业绩下滑提出问题和挑战。今年春节我把所有“牛”的地产公司五年的报表研究了一遍，发现其中有一个黄金率，在这个黄金比率的财务数据约束下看，我们企业转型状况是非常健康的。在所有以销售为导向的房地产公司中，有三个最重要的指标，一个就是销售额是净资产的2—3倍，我们现在销售的金额和净资产的比例也是2倍。要超过2倍就要加大负债，在房地产行业当中，凡是销售额超过两倍、甚至接近三倍的企业全是净负债率在100%以上，净负债率在100%以上是把营业额拉起来的条件，要把营业额拉上去还有一个办法，就是净现金流为负，所以我们看到很多销售额很大的公司，净现金流都是负的，净负债率在100%以上。对照来看，我们净负债率只有20%，净现金流是正的，销售额也是净资产的2倍以上，是健康状况下的转型。

联想曾经是制造业，然后转向服务，最后又转回制造业。收购IBM的PC业务，最后又在销售终端做服务业，实际上都面临着在转型时由于速度降低、业绩阶段性下挫，遭受到来自资本市场的压力，“拉抽屉”现象，“拉抽屉”是转型过程中最大的忌讳。而领导者不仅要坚持大家都认为正确的，还要坚持可能有人认为是错误的，错误到头了真理才能出现，在转型的时候要坚定，领导者必须要顶得住来自分析师、企业内外部对于阶段性业绩波动甚至下挫的质疑。

还有沟通问题。在转型过程中，每个企业都一样，内、外部的沟通非常重要。怎样凝聚共识、整合资源，取得资本市场的支持，取得媒体的支持，取得内部员工的理解，取得团队的信任？创新的事情不说三、五年没人相信。所以创新的工作就是要持续、耐心的沟通，沟通会使环境发生巨大变化。

最后，我赞成公司内部激励机制，作为一个地产公司，现在每年拿销售额一定比例奖励公司内部员工的创新，在内部可以建立一个创投公司的机制。我们几个重要的股东私人拿钱支持员工创新，创新出成果了以后，如果公司要就拿走，公司不要的话再卖给别人。通过一系列制度、激励上的保证，也使创新可以持续进行下去。

总之，我们是面向未来时代，胜负取决于我们今天能“察于未萌而知未来”。“智者察于未萌，愚者黯于成事”。

（以上来自2011中国企业领袖高峰论坛暨金蝶明珠会理事会演讲整理，未经本人确认）